Tradycyjnie wakacyjne miesiące nie należą do najbardziej udanych, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań. Dopiero we wrześniu nastąpiło lekkie odbicie na rynku nieruchomości i odnotowano większą liczbę zawartych transakcji w porównaniu z okresem wakacyjnym. Tymczasem w dalszym ciągu duże jest zainteresowanie programem "Rodzina na swoim". W sierpniu skorzystało z niego 2929, a we wrześniu 3070 osób.
Jednak eksperci ostrzegają, że część banków gra na pograniczu faulu i nie przedstawia klientom szczegółowych warunków kredytu. Mimo to kupno mieszkania na kredyt z dopłatą jest bardziej opłacalne niż wynajem mieszkania, gdyż koszt najmu pokrywa nie tylko miesięczną ratę kredytu, ale również czynsz za własne lokum.
"Jesień przyniosła lekkie odbicie na rynku nieruchomości, które przejawia się przede wszystkim wzrostem liczby zawartych transakcji w porównaniu z okresem wakacyjnym. Ożywienie nie miało jednak większego wpływu na zmianę średnich cen mieszkań w głównych aglomeracjach. Zarówno zmiana średniej ceny oferty, jak i średniej ceny mieszkań sprzedanych nie przekroczyła poziomu 1 procentu. Pewien wpływ na warunki zakupu ma natomiast coraz mniejsza skłonność deweloperów do udzielania wysokich rabatów na nabywane mieszkania" - czytamy w raporcie "Rynek mieszkaniowy w Polsce - sytuacja na rynku mieszkaniowym, wrzesień 2009 r.", przygotowanym przez redNet Consulting. Autorzy raportu zauważają, że zmiany te są jeszcze na tyle niewielkie, iż nie należy ich interpretować jako powrotu do tendencji wzrostowej cen. Świadczą jedynie o tym, że dalsze spadki są coraz mniej realne, gdyż obecny poziom cen jest coraz częściej akceptowany przez nabywców.
Średnia cena mieszkań oferowanych w siedmiu największych miastach kształtowała się w sierpniu na poziomie 7940 zł za m2 i była o 0,3 proc. niższa niż w lipcu. Zdaniem ekspertów, tak mały spadek cen wynika z tego, że brakuje nowych inwestycji. Z zawartych transakcji wynika, że w sierpniu nastąpił nieznaczny wzrost cen - 0,8 proc. do 6931 zł za m2. Nabywcy doszli do wniosku, że nie ma co liczyć na dalszy spadek cen, i są skłonni do dokonania zakupu przy obecnym poziomie cenowym. Największą różnicę pomiędzy tymi cenami odnotowano we Wrocławiu - 22 proc., oraz w Gdańsku - około 17 procent.
Natomiast ceny mieszkań sprzedanych we wrześniu uległy tylko nieznacznym wahaniom. Największy spadek na poziomie 2,8 proc. odnotowano w Łodzi. Niewielki spadek cen mieszkań widoczny był również w Gdańsku i Katowicach. W Warszawie cena mieszkań sprzedanych praktycznie się nie zmieniła.
Z programu "Rodzina na swoim" skorzystało we wrześniu 3070 osób, które zaciągnęły kredyty na łączną kwotę 549 mln 790 tys. złotych. Od początku roku udzielono ponad 22 tys. preferencyjnych kredytów na łączną kwotę ponad 3,7 mld złotych.
Jeśli chodzi o marżę w tym programie, czyli o najważniejszy czynnik wpływający na wysokość naszego długu, to najtańszy jest obecnie Gospodarczy Bank Wielkopolski z marżą - 1,45 proc., a najdroższy DomBank - 6,34 procent.
W sumie w programie bierze udział 14 banków oraz 46 SKOK-ów. Siedem banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. W DomBanku i Mazowieckim Banku Regionalnym trzeba już mieć 15 proc. wartości nieruchomości, a aż 20 proc. w Banku Polskiej Spółdzielczości, Banku BPH i Pekao Banku Hipotecznym.
Jak sprawdzili analitycy Open Finance, dla klienta zainteresowanego kredytem hipotecznym opiewającym na 200 tys. zł i posiadającego wkład własny w wysokości 40 tys. zł oferta poszczególnych banków może być skrajnie różna. Wiele banków podaje marżę w przedziałach, wtedy wiadomo, choć mniej więcej, czego się spodziewać. Gorzej jednak, jeśli instytucja ukrywa warunki kredytów i używa przedrostka "od", nie podając "do". Takiego niezbyt chlubnego chwytu używają: Bank BPH, Bank Pekao, Bank Pocztowy oraz Pekao Bank Hipoteczny. Wtedy - jak podkreślają eksperci z tej firmy doradczej - nie sposób rzetelnie ocenić taką ofertę.
Przypomnijmy, że z programu "Rodzina na swoim" mogą skorzystać osoby, które nie są właścicielami (ani współwłaścicielami) mieszkania lub domu. O dopłaty mogą ubiegać się rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko, kupujące mieszkanie o powierzchni użytkowej do 75 m kw. lub dom nie większy niż 140 m kw. powierzchni użytkowej. Dotacje obejmują 50 m kw. w przypadku mieszkania i 70 m kw., gdy chodzi o dom. Ograniczono także cenę nieruchomości. W każdym województwie jest ona inna, a limity co kwartał przedstawia Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wskaźnika wartości odtworzeniowej mieszkań publikowanego przez GUS. Kredyty preferencyjne udzielane są tylko w złotych.
Kredyt tańszy od wynajmu
Okazuje się, że pomimo wysokich cen nieruchomości zakup mieszkania na kredyt z dopłatą jest najlepszą alternatywą dla wynajmu mieszkania. W takim przypadku koszt najmu pokrywa nie tylko miesięczną ratę kredytu, ale również czynsz za własne mieszkanie. Analitycy Expandera wyliczyli, że kredytobiorca wyjdzie na swoje także w przypadku, gdy zaciągnie standardowy kredyt w euro, ale pod warunkiem, że posiada wkład własny. Jeżeli jednak zaciągnie standardowy kredyt w złotych na 100 proc. wartości nieruchomości, sporo dopłaci, rezygnując z wynajmu. Eksperci sprawdzili, jak kształtuje się relacja między kosztem wynajmu mieszkania a kosztem zakupu własnego lokum na kredyt. Wzięto pod uwagę Warszawę, Kraków oraz Wrocław. Analizie poddano przeciętny koszt najmu dwupokojowego mieszkania oraz koszt zakupu mieszkania o powierzchni 50 m kw. po średniej cenie obowiązującej w danym mieście, a w przypadku kredytu z dopłatą - po maksymalnej cenie uprawniającej do skorzystania z programu "Rodzina na swoim". W Warszawie limit ceny wynosi obecnie 7 tys. 257 zł, a więc cena mieszkania to 362 tys. 875 złotych. Za wynajem takiego mieszkania trzeba zapłacić zazwyczaj 2082 złote. Pierwsza rata preferencyjnego kredytu zaciągniętego na 30 lat, przy oprocentowaniu 7,37, na kwotę 362 875 zł wynosi 1531 zł, czyli jest o 551 zł niższa od ceny najmu. Najwięcej zaoszczędzimy w Krakowie, gdzie pierwsza rata kredytu z dopłatą jest aż o 659 zł niższa niż cena wynajmu. We Wrocławiu zaoszczędzone pieniądze mogą nie wystarczyć na opłacenie czynszu za mieszkanie. W przypadku kredytu z dopłatą trzeba jednak pamiętać o tym, że dopłaty są wypłacane tylko przez osiem lat. Później rata kredytu znacznie wzrasta. Przy założeniu utrzymania obecnego oprocentowania wyniosłaby np. w Krakowie 1843 złote.
Należy pamiętać, że do kredytu w złotych bez wkładu, jeśli zrezygnujemy z wynajmu, trzeba będzie dopłacić. Czeka nas wydatek nawet ponad 1 tys. złotych. Do tego trzeba doliczyć jeszcze pieniądze, które płacimy na funkcjonowanie nieruchomości. Przeciętne oprocentowanie kredytu bez wkładu własnego wynosi 8,14 procent. Robert Popielewicz
dom · październik 16 2009 09:18:00 ·
0 opinii · 118 czytań
·
